8月份楼市降温持续,银行降息是怎么影响房价的

2019-11-19 作者:联系我们   |   浏览(114)

一般情况下,每年的9月、10月都是房地产市场较为重要的时间窗口期。现在距离9月不到20天了,可业内对于即将到来的“金九银十”,基本持谨慎态度。

房地产业内人士心中的销售旺季“金九银十”,转眼已进入9月的第二周,不过,受制于楼市调控政策的持续深入,楼市火热行情并未到来。

萧瑟秋风频吹国内楼市。

问:银行降息是怎么影响房价的?

所谓的“金九银十”,是一个随时间季节而消费的金融概念,按照人的收支消费心理,秋冬两季交接的时候,家庭消费会明显增加。于楼市而言,开发商为了缓解年终资金周转和财务报表压力,通常会在9月、10月大量推盘,这个时候人们的消费心理比较松动,所以消费额会明显高于其他月份。因此楼市的“金九银十”并非基于刚需而产生的,在很大程度上受消费者“心情”带动。

据装一网了解,上周一线城市整体成交量依然低迷,成交量环比下跌了20%。其中,北京环比下跌28%,同比下跌60%;广州环比下跌32%,同比下跌72%;上海环比下跌22%,同比下跌27%。与此同时,二线城市成交量环比亦下跌了8%,同比跌幅更是达到了32%,而三线城市整体热度亦不如预期。

昨日,国家统计局公布的数据显示,8月份70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数均为1个,下降的城市个数分别为68个和67个,环比房价上涨城市只剩厦门一棵“独苗”。

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从消费者角度来讲,“金九银十”是一个被扭曲了的消费者剩余,即消费者愿意支付的最高价格(开发商标出的高房价)和实际支付的价格之差。这种扭曲的消费者剩余,并不构成实际收益的增减,但其主观的心理感受会直接影响消费者的偏好,并最终刺激消费行为。也就是说,楼市的“金九银十”并非能让消费者真正得到实惠。

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上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者,9月份房价依然面临下滑的压力。信贷环境没有得到实质性放松,房企为了去库存,会主动降价,8月房价下跌会继续加重观望情绪。他认为,总体来看,楼市降温态势会持续一段时间。

溯源认为:银行降息会稳定房价,甚至推高房价进一步上涨。

房价不断上涨,是近两年楼市“金九银十”趋势逐步减弱的根本原因所在。数据显示,2016年我国9月、10月的商品住宅销售面积远不及11月,2017年亦是如此。2017年登顶的是12月的商品住宅销售面积,为71199.027万平方米,足足是9月销售面积的3倍。由此可见,若叠加了政策和高房价等因素,市场预期将被大大抑制。

数据:8月楼市成交量下降

一线城市跌幅最大/

明确一个概念,银行降息中的息是什么意思?这里的息就是利息,降低利息其实质就是降低利率。那利率是啥东西呢?利率就是使用资金的成本,简单说就是资金的价格。资金的使用成本降低了,借款者更有动力贷款买房。具体来说如下:

不过,目前楼市调控政策的高压态势,促使社会形成了房价短期内难以上涨的市场预期。7月31日中央政治局召开会议,表明要坚决遏制房价上涨。时隔一周,8月7日住房和城乡建设部又召开座谈会,明确提出对楼市调控不力的城市要坚决问责,对房地产市场的调控越收越紧让其毫无喘息机会。一向有“最难买房城市”之称的福建省厦门市,其房价出现大幅回落就是一个最好的反映。

8月份,除上海新建商品房均价环比7月微涨以外,北京、广州、深圳三个一线城市的新房均价都有不同程度的下跌

数据显示,8月份70个大中城市平均新建商品住宅环比价格指数为98.85,较上月下降0.22点,该指数自5月跌入100点起,已连续4个月出现回落。新建商品住宅同比指数为100.54点,较上月下降2.02点。

对于炒房者而言:降息导致使用资金的成本降低,原计划只买一套房付出的成本,现在可以买两套的情况下,他们肯定选择买两套。同时现阶段房价并没有走出下降趋势,虽然房屋成交量减少,但是价格一直是横着运行的,这样就导致先前急于卖出的人选择观望。两种情况下都会推高房价。

市场预期传导至楼市需求及房价的上涨或下落,并非空中楼阁。除了政策预期以外,当前房企资金紧张、房价和家庭债务比例居高不下,都是无法忽略的显示。据数据显示,目前我国房企资金的自有资金占比已达60%-70%,这始于今年初的房地产去杠杆。总体而言,房企大量推盘的空间被限制,再加上各地的“限购限贷”等政策,导致无论是作为供给侧的房企,还是作为需求侧的购房者,用资金杠杆撬动楼市“金九银十”的可能性几乎都不存在。

8月本为传统的楼市淡季,但作为衔接“金九银十”的关键时节,还是背负了业内一定的期望。

链家地产报告称,8月份一、二手住宅价格环比指数均达到2011年以来最低。

对于刚需者而言:由于房价高企,加上利率上浮,很多勉强能购房者选择观望。在利率下降之后,他们购房成本和按揭都会下降,这会推动刚需入场推高房价。比如:我身边就有很多人现在一直持币,他们不是付不起首付,二是利率太高,分期还款压力大,一旦利率下降他们会毫不犹豫的出手。

此外,我国家庭负债率由于房贷原因已经到了一个极限,从消费者角度来说,也不敢再无止境的加压购房。当下,我国家庭最新房贷的债务率为34.29%,住户各类贷款占住户存款比高达63.48%,也就是说,居民用于楼市的资金几近为零了。

8月份,除上海新建商品房均价环比7月微涨以外,北京、广州、深圳三个一线城市的新房均价都有不同程度的下跌。二手房方面,除北京均价略有回升,上海、广州、深圳均与7月的几乎持平。

8月,全国70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市达到68个,较上月增加4个,价格环比持平和上涨的城市均仅为1个,分别为温州和厦门。但当地房地产人士表示,由于厦门岛可供土地已经不足,厦门楼市并不具有代表性。

对于中产而言:这些年国家经济高速发展,中产数量增多,这部分已经有自住房了,同时家庭已经有一定的财富积累,为了不让货币贬值,他们有迫切的资产配置所需,但是现阶段中产首选的还是房地产,他们在利息下降后买房作为资产配置。

窃以为,随着部分城市房价微幅下跌,购房者可能会对购房预期进行调整,但目前更多是持观望态度。这也就意味着,房地产商降价对消费的刺激作用,将会大打折扣,因为对消费者来讲,在政策的强压下开发商不可能大幅推盘,而需求者也不会进行羊群消费,今年的“金九银十”,可能会成为一场幻影。

对8月的一线楼市来说,整体的量价齐跌是数据给人的直观感受。广州楼市在政策收紧、推盘较少等作用下,虽然相比7月略有升温,但成交仍是低迷。网易房产数据中心监控阳光家缘网签数据显示,8月广州一手住宅网签成交4978套,同比去年8月的10044套减少5066套,同比下降50.44%,而环比7月的4431套增加547套,环比上升12.34%。均价方面,8月广州一手住宅网签均价为16146元/平方米,同比下降9.33%,环比7月下跌了2.2%。

“坚持以去库存为导向,房企降价促销的力度在加大,进而使得房价跌幅继续扩大。但对比二、三线城市,一线城市的跌幅最大。”严跃进说道。

对于开发商而言:利率下降,开发商资金宽裕,有动力开放更多楼盘。同时他们更有可能捂盘惜售,现在这种迹象相当明显,成都很多开发商都在赌,赌政策一放松后的报复性反弹,因为利率下降他们的财务压力就没有那么大,没有资金链断裂的担忧。

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深圳方面,据观点指数监测,8月份,深圳一手楼市成交不足2000套,均价则微降0.12%至5.4万元/平方米,出现自去年10月份以来的11连跌。

8月,北京新建住宅价格环比下跌1.2%,环比连续3个月下跌。不仅是新建住宅,二手房价格也出现了连续5个月下跌。中原地产首席分析师张大伟认为,7~8月大量自住房的入市,导致北京新房统计价格明显下调,也影响了周围区域的二手房价格。

总之,降息整个社会的资金成本降低,会稳定房价甚至推高房价!

姓名:盘和林 工作单位:

同为一线城市,北京、上海的行情亦不例外。据装一网了解,8月北京新建商品房共签约1786套,较2016年8月4052套的成交套数下降了56%。另易居房地产研究院报告称,8月上海新房成交面积46万平方米,环比减少31.2%。

链家地产分析师张旭告诉 《每日经济新闻》记者,此轮由市场自发性因素导致的房地产市场调整的深度和广度更甚于以往。根据当前的市场形势,预计短期内,一、二手住宅价格环比下降的城市仍将保持在60个以上。

我是溯源归一,极简投资践行者!

值得一提的是,日前国家统计局公布的2017年1—8月份全国房地产开发投资和销售情况显示,前8月商品房销售面积98539万平方米,同比增长12.7%,增速比1—7月份回落1.3个百分点。

市场或已进入筑底期/

银行降息,对房价是一定会有影响的,第一,存在银行的钱利息少了,物价涨了,就相对于货币 贬值了,存在银行的钱只会越来越少,所以为了不让手上的钱变少,很多资金就会流向楼市。

在国家统计局新闻发言人刘爱华看来,房地产市场经过去年以来的调控,效果不断显现,一方面热点城市房价过快上涨的势头得到了抑制。从7月份70个大中城市的房价数据来看,15个一线城市和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅均比上月回落,回落幅度在0.8到4.9个百分点之间。另一方面去库存进度也在加快。8月末,商品房待售面积同比下降12%,降幅比上月末扩大1个百分点。

从今年5月开始,房价指数出现环比下跌,而6~8月跌幅开始扩大。包括一、二、三线城市、一、二手房都出现了降温,越来越多的城市步入房价下跌通道。

现在房价较高,一般购房者都需要银行按揭贷款。银行降息后,购房者银行贷款的成本降低,购房成本也变得相对更低,进而购房变得相对容易。

然而,根据中国房价行情平台监测,与年初的房价相对,北上广深四座一线城市中,除深圳有微幅下调外,其它三座城市房价均大幅上涨。

不过,国家统计局分析称,新建商品住宅价格环比下降的68个城市中,21个城市降幅比上月收窄,比7月份增加了13个;二手住宅价格环比下降的67个城市中,25个城市降幅比上月收窄,比7月份增加了22个。

与此同时,银行降息,对开发商而言,资金使用成本也相对变低,会进行更多的楼盘供应。

政策:部分三四线城市陆续出台调控政策

据链家地产统计,二线城市8月二手住宅房价指数为99.28,较上月上涨0.08点,近5个月以来首次出现上涨迹象。

由是会造成楼房供销两旺局面。当然,由于购房变得相对容易,会有更多的购房者涌入房地产气场,而开发商短期内也难以大量供应到位,购房需求的短时增加会在一定程度上推高房价。

经济学者马光远认为,近期各地释放出来的一系列信号的用意是很明显的,那就是,不要借助“金九银十”这个时间窗口,试图在市场走势、政策松动以及购房者的预期方面做出任何改变

“一般来说,房地产价格下降会先从二手房开始,再蔓延至新房。”张旭认为,目前这个过程已经完成,年内价格走势将呈现 “新房价格持续下行,二手房价格将在底部徘徊”的特征。

1:如果是央行降基准利率,那么银行所有的贷款业务利率都会下降,存款利率也会下降,那么现金存银行利息就很少,会有更多的现金流入市场,如果这些现金没有好的投资方向,流入房地产的资金就会变多,可能会促进房价上涨。

调控政策影响持续加强,被认为是楼市量价齐跌的最直接原因。

张旭表示,首先,新房市场房企仍然会借助“金九银十”加大促销力度,不少房企完成销售目标的压力依然很大;其次,二手房市场降幅已经较大,业主没有房企那样的降价压力,加上观望松动客户入市积极性增加,价格继续下降的动力减弱。

2:如果不是降基准利率,而是降房贷利率,那么对于刚需、投资客,来说都是好事,因为拿房的成本减少,也会促进房价上涨。

刚进入9月,深圳市场传来两大信号:一方面是,银行继续收紧首套房贷,首套房贷利率全面上浮,平均利率达到5.04%。另一方面是,监管层对房贷的监控步步趋紧。深圳人行在最近针对辖内的商业银行发布了一份风险提示,对个人消费贷款的贷款期限要求最长不超过5年,而且不得以未解除抵押的房产抵押发放个人消费贷款。对此,有分析人士称,利率上调和监管加强,将直接导致流入房地产的资金加速减少,从而进一步给楼市降温。

在新房方面,华中某市一位房地产人士告诉《每日经济新闻》记者,虽然二、三线城市楼市库存量较大,但实质性降价已经在前几个月有所体现。目前“金九银十”阶段,开发商虽然不断推出电商优惠、送家电等营销手段,但直接大幅度降价者较少。

银行降息肯定是在经济环境不好的时候,或者就业数据不好的情况下,降息来促进消费,拉动增长的

9月份虽有机构宣称深圳还将有16个项目计划入市,但含住宅的仅6个。在二手房方面,业主报价已下跌6.1%,预示着市场整体继续下滑。

上市房企业绩平稳/

要看是什么降息,房贷降息才是影响买房,降息了相当于利息就少了,变相房价就少了,不过一般降息都会伴随一波楼市上涨。

为了预防楼市“金九银十”期间进一步升温,事实上,很多城市近期都在陆续出台更严格的调控政策。如在一线城市中,北京市住建委相关部门近期便联合发布《关于开展房地产经纪机构违规行为情况检查的通知》,针对近期有个别经纪人员协助购房人以办理“消费贷”“经营贷”“个人信用贷”“房抵贷”等方式套取资金作为购房首付这类违规行为开展自查,断绝购房者不规范的资金通路。与此同时,广州、深圳和上海的情况也不例外。

到目前为止,已经有多地发布了有关信贷方面的松绑文件。张大伟认为,此举可以给市场信心,增加市场购房者的政府托市预期。

总之降息总是合适的,像目前全国普遍都利率上浮,挺不适合投资的,刚需无所谓。

在房地产长效机制尚未完全建成之前,有业内人士分析,9、10月份极有可能是新一轮楼市调控政策密集出台的时间窗口期,尤其是今年较热的三四线城市,或将面临政策进一步收紧。公开信息显示,西安、兰州、扬州、泰州等今年大热的城市近期相继出台紧缩政策。

事实上,记者从相关人士处了解到,银行在资金成本高企的当下,很难在个人房贷业务上给予太大支持。除个别城市和银行外,整体个人房贷利率仍然处于基准线左右。

首先:贷款实际利好。以贷款100万、20年计算,如果按照基准利率计算,购房者之间可以减少月供234月每月,合计20年可以减少4万的利息支出。而且因为全面降准,银行将增加贷款额度,对于购房者来说,首套房的利率折扣将明显增加。预计一线城市9折将成为主流,甚至有出现85折或者8折的可能性。对于购房者来说,这种直接的信贷刺激影响非常大。另外从心理层面讲,本次降息降准,力度空前,对于购房者来说,叠加之前的取消限购、限贷政策影响,购房者很可能再次恐慌入市。其次:降息通道已经开启,楼市将获益最大已经明显企稳升温的楼市,在再次降息的影响下难免出现再次的暖上加暖现象,虽然10月公布的房价指数显示房价依然在调整,但一线城市特别是北京的二手房价格已经环比上行,这种情况下,降息降准将放大市场利好,购房者对市场的预期将明显向好。对于购房者来说:目前层出不穷的刺激政策,预期难以避免会出现一定程度的入市恐慌,入市的积极性会继续提高,房价难以再跌,量价齐涨的可能性非常大。松动的信贷政策使得购房者难以再期待价格下调回归合理。一二线城市,楼市资金面将明显好转。房价再跌的可能性接近于0。三四线因为库存绝对值过高,这种情况下,即使信贷刺激,出现全面回暖的可能性也不大。购房者对购房行为的决策除了居住需求外,最主要的是对房价的预期。而在我国这么多年房地产发展的过程中,影响房地产价格的主要是经济调控政策,而调控政策中影响力最大的信贷政策。信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。目前不管是中国经济还是全球经济均依然不乐观,央行下调贷款利率和存款准备金率意在刺激整个经济环境,维持平稳上涨,这对大部分开发商来说是利好消息。目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张,而贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息,意味着从银行贷款的利率更低了,融资的成本降低了。房企最困难的时间已经过去。

经济学者马光远认为,近期各地释放出来的一系列信号的用意是很明显的,那就是,不要借助“金九银十”这个时间窗口,试图在市场走势、政策松动以及购房者的预期方面做出任何改变。不过,在他看来,释放这种信号其实意义已经不在,因为如果仔细梳理过去房地产调控的周期,不难发现,在调控严厉的情况下,热点城市很少出现所谓的“金九银十”的行情。当然,在今年各种环境因素都和过去完全不同的情况下,期待楼市本身借助“金九银十”出现反弹,本身就是小而又小的概率。

严跃进说,从金融层面看,央行和银监会也会加快引导商业银行放松房贷,尤其是首套房贷款,因为当前楼市调控的基本思路是确定的,即保持市场和预期稳定。

不过,东北证券研究员高建则认为,随着调控政策影响的不断深入,银行持续上调首套房按揭,房企融资成本上升及融资渠道收紧,房地产开发投资高峰已过,很难向上超预期。预期下半年土地供给增加,房企拿地热情不减,补库存动力较强,新房销售仍将同比上升。一二线核心城市上半年受到限价、限购政策的影响,商品房供给有限,刚性需求未得到满足。虽然行业稳中有降,但全年来看并不悲观。

在购房者、开发商和地方政府三方博弈下,市场虽不红火,可还算平稳。

观察:新房供应迎高峰 成交量或将回暖

据链家地产监测,30家上市房企8月份销售业绩环比上升,实现销售总额为1167.5亿元,环比上升20.9%。前8月,这30家上市房企总销售额为9064.6亿元,同比增长3.8%,其中公布年度销售任务的24家房企销售目标完成率为55%。

大多市场人士分析称,在信贷政策收紧及租赁市场相关政策不断出台的情况下,市场在传统的“金九银十”几乎很难有过热的表现。

张旭表示,随着销售旺季和房企推盘高峰的来临,预计在未来两个月内,大部分房企销售业绩将迎来较大幅度上升。

8月份购房者信心指数为101.4,环比上涨1.2%,是连降3个月后的首次反弹。不过,62.9%的购房者认为短期内房价稳定,并不急于在“金九银十”出手,愿意花时间挑选更适合自己的房源。

在价格上,严跃进表示,全国楼市降温态势具有一定的惯性,8月房价下跌会继续加重观望情绪,总体来看,楼市降温态势依然会持续一段时间。胡健

“楼市一直存在着追高不逐低的市场现象。这也符合人们的趋利心理,房价高位时,担心会涨得更高,因而刚需族和炒房者会有不买就来不及的逐涨心理。加上市场炒作,楼市虚火就是这样从市场端推升起来的。”财经研究员张敬伟认为,过去几个周期的楼市涨跌,无不呈现出这样的楼市生态。

与购房者的观望心理相对应的是,进入“金九银十”传统市场旺季后,房地产企业销售压力也在日增,大部分房企对“现金为王”已达成共识。“金九银十”期间东莞楼市供应量大增。据不完全统计,超过50个项目将在“金九银十”推新货入市,数量近1.5万套,创历史新高,其中约1.3万套齐聚“金九”,供应量创历史单月新高。

一二线城市新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落,表明各地限购政策的相继出台已令全国主要城市的市场行情都受到了影响。接下来楼市行情在不同城市将进一步分化,从市场走势看,一二线涨幅回落已经出现,整体市场的热度从过去的一二线转移到三四线。

居理新房数据研究院主任则表示,从目前各大开发商的推盘量来看,9月一线城市新房供应会迎来一个高峰,所以成交量会呈现小幅回暖。但今年“金九银十”几乎不可能迎来量价齐涨的情况。

不过,也有人认为今年楼市“金九银十”并不悲观。太平洋证券房地产行业分析师周炯就指出,对于一二线城市来说,目前影响销量最大的因素仍然是供应量,即房企的推货量,而需求端依然强劲,且供求矛盾突出。虽然受制于限价政策调控影响,房企获取预售证仍存难度,但大部分主要布局于一二线城市的房企,或迫于上市公司业绩压力,或迫于自身现金流压力,都将主动增加推盘,因此,一二线楼市的成交量将获得一定支撑;对于三四线城市来说,这轮主要受益于一二线需求外溢的成交高峰,在一二线城市政策暂时不会放松的背景下,仍将持续一段时间。也就是说,楼市“金九银十”期间仍能获得成交量的支撑。

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